Los mercados inmobiliarios suman tensión ante la subida global de tipos

El precio de las viviendas inicia una etapa de regresión que se aventura de notable intensidad y volatilidad y a la que no pocos expertos consideran que asumirá una hoja de ruta que concluirá con aterrizajes bruscos en un sector que suele actuar como barómetro del clima económico de cada país. Porque los mercados de las grandes capitales del planeta emiten ya señales de humo inequívocas de una corrección en toda regla.

Pero ¿cómo se ha gestado la regresión del sector?, ¿por qué se ha pasado de presenciar burbujas inmobiliarias a anticipar aterrizajes bruscos en los mercados de la vivienda? Y, sobre todo, ¿será el detonante de revueltas sociales? Estos cinco factores ayudan a explicar este cóctel molotov.

1.- Las píldoras económicas y monetarias de la Gran Pandemia.

El bienio del ciclo de negocios post-Covid proporcionó a la industria inmobiliaria hormonas del crecimiento. A modo de estímulos económicos y monetarios. Los 15 billones de dólares que los gobiernos desplegaron en avales y ayudas a familias y empresas y los 9 billones de instrumentos y facilidades monetarias liberadas por los bancos centrales ejercieron de combustible para sellar préstamos hipotecarios en condiciones ventajosas, con los tipos próximos a cero, y para acelerar decisiones de compra de viviendas. Con una ampliación de la demanda de habitabilidad por el cierre masivo de oficinas que aconteció tras la proliferación del teletrabajo que impulsó la firma y formalización de operaciones inmobiliarias; incluso en urbes con los precios por las nubes.

2.- Meteóricas subidas de tipos de interés en casi un centenar de bancos centrales.

Sin embargo, la espiral inflacionista instaurada por la escalada energética desde el otoño pasado y que ha intensificado las subidas de tipos de interés en alrededor de 90 bancos centrales desde que algunas autoridades monetarias de mercados emergentes, en el segundo semestre de 2021 y el Banco de Inglaterra (BoE), en el último tramo del ejercicio y, sobre todo, el precedente que marcó en enero el primer encarecimiento del dinero por parte de la Reserva Federal, ha acabado con la inercia del negocio en numerosas latitudes del planeta. En un contexto nada alentador de futuro para unos agentes económicos, los que operan en esta industria, que presenciarán meses de deterioro en las condiciones hipotecarias y en los mercados laborales dentro de un otoño de especial virulencia en el orden energético e incertidumbre geopolítica de voltaje que paralizarán promociones y retardarán el ritmo de las transmisiones patrimoniales.

3.- Las burbujas especulativas empiezan a explotar, como un efecto dominó.

Los descensos en ciudades como Toronto, Nueva York, Sídney, Zúrich, Múnich, París, Londres o Hong-Kong -por poner sólo los ejemplos más evidentes de las burbujas en los mercados de más raigambre inmobiliaria, reconocidas en los últimos informes del banco de inversión suizo UBS- arrastrará los precios del resto de urbes de sus respectivas naciones. Es el lema del negocio, tanto en episodios alcistas, como en épocas de ajustes. Y en todas ellas ya se empieza a observar la tendencia generalizada de esperar a ver cómo reaccionarán a corto y medio plazo unas economías, todas ellas de rentas altas, amenazadas por la recesión o en etapa contractiva, como la de EEUU. El largo decenio de rentabilidades inversoras superiores al 5% al año -con la única excepción del ejercicio 2016- en el mundo, según MSCI IPD, firma de análisis y datos de mercado, toca a su fin. Después de que capitales como Hong-Kong o Auckland llegaran casi a duplicar su precio desde 2012, recuerdan en The Economist.

4.- Las decisiones de compra se retrasan por la tensión económica, geopolítica y financiera.

En alguna de ellas, además, este empeoramiento de la coyuntura económica y de la atmósfera financiera se combina con otros parámetros más sectoriales, como las restricciones por el lado de la demanda. En medio de un tobogán descendente de precios. En Canadá, el mercado junto al neozelandés quizás más efervescente, con permiso del alemán o el suizo en Europa, registran tres caídas mensuales consecutivas, mientras en Nueva Zelanda, que culminó 2021 con un alza de las transacciones superiores al 45% en el año y medio posterior a la crisis sanitaria del Covid-19, ha seguido la misma estela que la economía canadiense en los últimos tres meses.

Mientras en Suecia saltó la alarma en junio, con un retroceso del valor de las compraventas del 4%, la de mayor calado desde la crisis financiera de 2008, en EEUU se paga ya más por tres meses de pagos hipotecarios que por el montante de los tres años precedentes, con un aminoramiento paulatino de las concesiones prestamistas destinadas a la vivienda desde enero, cuando la Fed inicia su rally alcista de tipos, y en Reino Unido este punto de regresión se sitúa en abril, cuando se pierde el vigor hipotecario hasta los niveles previos a la epidemia y en mayo se inicia la caída de ventas; en nada menos que una décima parte de unidades en términos interanuales.

5.- El mundo anglosajón ejerce de punta de lanza del ajuste global. 

Los análisis hablan de un retroceso de entre el 5% y el 10% en EEUU y Reino Unido, afirman en la consultora Capital Economics, si bien en Australia o Suecia el calibre de la caída será superior -de alrededor del 15%- aunque aún lejos del 20% que presagian para Canadá, donde se precisan 3,5 millones de viviendas de nueva construcción hasta 2030, según el Gobierno del liberal Justin Trudeau, o Nueva Zelanda, donde siete de cada diez millenials han renunciado a convertirse en propietarios, una tasa históricamente alta entre las generaciones jóvenes desde que se tienen datos, al término de la Segunda Guerra Mundial. En sociedades de alto poder adquisitivo y próximas o inmersas en niveles de pleno empleo y, por ende, poco propensas a endeudamientos excesivos y, cada vez, más dispuestos a modificar hábitos de consumo para modelar sus propias calidades de vida.