Los motivos por los que la crisis inmobiliaria de China no afectará a España

Alex Ordóñez - Colaborador de Asesores de Pymes externo a Cesce

La crisis de las hipotecas basura producida en 2007 en EEUU provocó un efecto contagio en todo Occidente que generó graves problemas a países como España. Algo comprensible habida cuenta de la importancia que el sector inmobiliario tiene en nuestra economía. En cambio la recesión en el mismo sector que Japón sufrió en los 90 no dejó de ser un problema meramente local. Y los economistas apuntan a que la crisis de China tras el hundimiento de Evergrande tampoco tendrá graves consecuencias fuera del gigante asiático.

Una estimación que sorprende habida cuenta de que Evergrande ha llegado a ser la promotora más grande del mundo por valor bursátil. ¿Por qué no habrá ahora efecto contagio? ¿Cuáles son las causas que lo impiden? Existen dos importantes razones para ello. La primera tiene que ver con la propia naturaleza de esta crisis y la segunda con las lecciones que parece haber aprendido nuestro país de lo que ocurrió en 2007.

Vayamos por partes. La crisis subprime de EEUU destapó las vergüenzas del sistema financiero de Occidente y obligó a una masiva reducción de la inversión en activos inmobiliarios. Esto bloqueó muchos proyectos en desarrollo y generó que la burbuja explotara. Pero la situación actual de lo que ocurre con el ladrillo en China difiere mucho de lo que pasó entonces, y se asemeja mucho a los problemas y a la forma de resolverlos que tuvo Japón en la década de los 90. Al igual que en el país del sol naciente, el Gobierno de Xi Jinpijng ha reaccionado al hundimiento de parte del sector generando más inversión. Es cierto que ello está disparando la deuda de muchos gobiernos regionales chinos, pero, hasta el momento, no parece que ello vaya a producir consecuencias catastróficas en China.

En otras palabras, mientras que en 2007 se paralizó el sector inmobiliario y, por extensión, un importante nicho de negocio del sector bancario, en China no está ocurriendo nada de eso. Muy al contrario se sigue engordando la burbuja con más inversión. ¿Es esta la solución al problema? El tiempo lo dirá. Pero aunque todo acabara estallando da la impresión de que será China la que sufra el golpe.

Obviamente, esto tendría consecuencias en la economía mundial, habida cuenta de que el gigante asiático es el país que más crece en el mundo, por lo que una ralentización de su PIB frenaría el crecimiento a escala global. Pero más allá de esto, está casi garantizado que no ocurrirá un efecto dominó en Occidente en el campo del mercado inmobiliario.

Y aquí es donde entra en juego el segundo gran motivo que impedirá el efecto contagio: las buenas lecciones que se aprendieron de la crisis subprime.

España es el perfecto ejemplo de ello. La crisis de 2007 pilló a los ciudadanos, los bancos y las inmobiliarias en muy mala posición. Tras unos años de crecimiento, las familias estaban demasiado endeudadas, gracias también a que los bancos concedían los créditos a precios irrisorios y sin casi vigilar los niveles de riesgo. El sector del ladrillo era el gran beneficiado de esta situación, ya que seguía creciendo y construyendo inmuebles en cualquier parte del país, que luego vendía a precio de oro porque había alguien que siempre compraba. Un círculo vicioso perfecto originado por una burbuja de crédito fácil que saltó por los aires con la crisis subprime.

La situación actual no tiene nada que ver con aquella. Para empezar, la banca se cuida mucho de a quién y a qué precio concede las hipotecas, ya que tiene a los reguladores bancarios (español y europeo) encima para vigilar sus niveles de solvencia y morosidad, obligando a las entidades a realizar reservas millonarias ante cualquier incremento en estas variables. Los hogares también han aprendido la lección de entonces y ahora presentan una tasa de endeudamiento mucho más reducida. Y, por lo último, la oferta en vivienda actual no excede la demanda. De hecho ocurre justamente lo contrario, faltan casas para cubrir las necesidades demográficas del país.

La consecuencia de esta oferta insuficiente se puede ver claramente por la resistencia que los precios de los inmuebles muestran pese a las subidas de tipos de interés en la eurozona. Dichas subidas (de 450 puntos porcentuales en menos de año y medio) han provocado un encarecimiento de la financiación que, en consecuencia, frena la demanda de hipotecas. Pese a ello, los precios de la vivienda (y del alquiler) siguen subiendo (aunque algo menos), porque sigue habiendo compradores suficientes para lo que se oferta en el mercado.

Todo ello evidencia que Occidente, o al menos España, aprendió la dura lección de la crisis subprime. Una virtud que hace que ahora se pueda estar más tranquilos ante la hecatombe inmobiliaria que vive China cuyo impacto negativo solo se percibirá en un menor crecimiento de la economía a escala mundial.